都市計画法第34条第11号に基づく区域指定（条例制定）について

本市では、市街化調整区域における無秩序な市街化を防止しつつ、地域の実情に応じた土地利用を図るため、都市計画法第34条第11号の規定に基づき、一定の要件を満たす区域を条例で指定しました。この条例で指定される区域は、「高岡4丁目地区」となります。

なお、この条例の施行日は、令和8年4月1日となります。

・藤枝市都市計画法に基づく開発行為の許可の基準に関する条例(PDFファイル:47.8KB)

市街化調整区域では、都市計画法により、原則として開発行為は制限されます。
一方で、既存の集落等においては、地域の状況に応じて、生活環境の維持や移住・定住の受け皿の確保などの観点から、一定の範囲で土地利用を認めることが適当な場合があります。

都市計画法第34条第11号は、こうした考え方を踏まえ、条例で指定した区域において、環境の保全上支障がない用途など、条例で定める要件に適合する開発行為について、例外的に開発許可の対象となり得ることを定めた規定です。

都市計画法第34条第11号の趣旨を踏まえ、次の点から、高岡4丁目地区を条例に基づく区域指定の対象としました。

・市街化区域に隣接又は近接していること
高岡4丁目地区は、市街化区域(高岡2丁目・高岡3丁目)に隣接しており、周辺の市街地と生活圏が一体となっている区域です。

・建築物が一定程度集積していること
高岡4丁目地区は、100以上の建築物が連たんしており、既存の居住実態がある区域です。

・災害危険区域等を含まないこと
高岡4丁目地区は、災害危険区域等を含まないことから、居住環境の確保に配慮した区域指定が可能な地区です。

・生活利便性が高く、子育て世代の居住誘導に適していること
高岡4丁目地区は、JR藤枝駅から近く、保育園・幼稚園などの子育て支援施設、学校等の教育機関も集中しているなど、生活の利便性が高いことから、特に子育て世代の居住を誘導するのに適した地区と判断しました。

用途地域が「第二種低層住居専用地域」内で建築できる建築物が建設可能となります。

ただし、建築するためには、以下の要件を全て満たす必要があります。

【要件】

・敷地面積が、200平方メートル以上であること。

・建ぺい率が、50％以下であること。

・容積率が、80％以下であること。

・建築物の高さが10m以下であること。

・雨水の流出を抑制するための対策（雨水浸透ますの設置など）が講じられていること。

・農振農用地（青地）を含まないこと。                      

                                                                                                                                          など

市街化調整区域内における宅地化に伴う農地の減少によって、雨水浸透能力が低下し、短時間での雨水流出量の増大が懸念されます。雨水の流出によって発生する浸水被害を未然に防止するため、条例の施行に合わせて「藤枝市雨水流出抑制対策実施要綱(PDFファイル:289.1KB)」を制定しました。

開発区域内においては、この要綱に定める基準に基づき、雨水浸透ますなどの雨水流出抑制施設の設置が求められます。

・指定区域内であっても、要件への適合状況等により、建設を許可できない場合があります。計画の具体化前に、資料(位置図、公図、土地利用計画図案など)をご用意の上、都市政策課土地対策係へ事前相談をお願いします。

・指定区域内であっても、計画内容により、農地転用許可など都市計画法以外の許可・届出等が別途必要となる場合があります。