土地の課税

評価のしくみ

固定資産の評価は、国(総務大臣)が定めた固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた評価方法によって行います。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地等をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日(その年の1月1日)の現況の地目によって認定します。

宅地の評価

宅地の評価は、標準宅地の価格を基礎とし、その他の状況の差を比較考慮して各宅地を評価します。

標準宅地の価格を求めるに当たっては地価公示価格、県地価調査価格及び鑑定評価価格を活用し、その7割を目途として評価します。

固定資産評価基準においては、「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」の二通りの方法が定められています。

1.市街地宅地評価法・・・市街地的な形態を形成している地域に適用されます

状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その価格をもとに街路ごとに路線価を付設します。

この路線価を基礎として、土地の形状等の補正を加えて各宅地を評価します。

  • 標準宅地・・・標準宅地とは、奥行、間口、形状等の状況が当該地区において標準的と認められる宅地をいいます
  • 路線価・・・路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます

2.その他の宅地評価法・・・家屋の連たん度が低く、主として市街地的形態を形成するに至らない地域に適用されます

状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その1平方メートル当たりの価格を基礎とし、土地の形状等の補正を加えて各宅地を評価します。

宅地以外の地目の評価・課税については、下記ファイルをご覧ください。

路線価

固定資産税路線価を公開しています。

詳しくは、下記リンクをご覧ください。

財団法人資産評価システム研究センターの『全国地価マップ』外部リンク

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地(人の居住の用に供する家屋の敷地)は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

  • 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  • 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

  • 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。
    例えば住宅敷地が300平方メートル(住宅戸数1戸)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地、100平方メートル分が一般住宅用地となります。
  • 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

  • 専用住宅の敷地の用に供されている土地…その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで)
  • 併用住宅の敷地の用に供されている土地…その土地の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に、下表による一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

 

住宅用地の範囲表
  家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1
ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1

 

賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設中である土地は住宅用地とはなりません。

土地の税負担調整措置

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに税負担が上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、引き続き負担水準の均衡化を促進することとしています。

 

「負担水準」とは、個々の宅地等の前年度の課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示す数値であり、次の算式により求められます。

負担水準=前年度課税標準額/今年度評価額(×住宅用地特例率(1/6または1/3))

宅地の税額の求め方

住宅用地

面積の広さによって課税標準額の特例措置(小規模住宅用地:1/6、一般住宅用地:1/3)が適用されます(詳しくは「住宅用地の課税標準の特例」の項目を参照)

  • 固定資産税は、次により求められます。

課税標準額(今年度評価額×住宅用地特例(1/6または1/3))×1.4%(税率)=税額(固定資産税相当額)

  • ただし、負担水準に応じて課税標準額は次のとおり算出されます。
    住宅用地の場合の課税標準額の求め方
    負担水準 今年度課税標準額の算出方法
    100%以上

    今年度評価額×住宅用地特例(1/6または1/3)

    =本来の課税標準額(A)

    100%未満

    次のいずれか低い方

    (1)本来の課税標準額(A)

    (2)前年度課税標準額+(A)×5%

    注釈:ただし(2)の額が(A)を上回る場合は(A)の額、(A)の20%を下回る場合は(A)×20%が今年度の課税標準額となります。

 

商業地等の宅地(非住宅用地)

商業地等の宅地とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち、評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額を基礎として決定される土地のことをいいます

  • 固定資産税額は、次により求められます。

課税標準額(今年度評価額×70%)×1.4%(税率)=税額(固定資産税相当額)

  • ただし、負担水準に応じて課税標準額は次のとおり算出されます。
    商業地等の宅地(非住宅用地)の場合の課税標準額の求め方
    負担水準 今年度課税標準額の算出方法
    70%超 今年度評価額(B)×70%
    60%以上70%未満 前年度課税標準額を据え置き
    60%未満

    前年度課税標準額+(B)×5%・・・・・(イ)

    注釈:ただし、(イ)の額が(B)の60%を上回る場合は(B)×60%の額、(B)の20%を下回る場合は(B)×20%が今年度の課税標準額となります。

 

宅地の税負担の調整措置と課税標準額のイメージ図

(図)負担調整措置と課税標準額

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更新日:2018年10月07日